Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

Peter Behrens

doi:10.3790/978-3-428-46696-2

Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

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Behrens, P. (1989). Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis. Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-46696-2

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Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis

Behrens, Peter

Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 118

(1989)

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Publisher Name: Duncker & Humblot
ISBN: 978-3-428-46696-2
978-3-428-06696-4 (print edition)
DOI: https://doi.org/10.3790/978-3-428-46696-2
Edition: 1
Language: German
Pages: 314
Collections: NBE RECHT
NBE D&H
Subjects: Private or civil law: general

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Institution: € 120.00 (incl. local VAT if applicable)
Individual: € 79.90 (incl. local VAT if applicable)

Section Title	Page	Action	Price
Vorwort	7
Inhaltsverzeichnis	9
Abkürzungsverzeichnis	19
Einführung	23
A. Die Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis in der Rechtspraxis	23
B. Aufgabe der Untersuchung	24
1. Kapitel: Grundlagen der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis	26
A. Begriff der Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis und Abgrenzung zu ähnlichen Erscheinungsformen	26
I. Begriff	26
1. Allgemeine Kennzeichnung	26
2. Personenvereinigungen als Mieter	26
a) Juristische Personen als Mieter	27
b) Gesamthandsgemeinschaften als Mieter	27
aa) Personenhandelsgesellschaften als Mieter	29
bb) Gesellschaften bürgerlichen Rechts als Mieter	29
cc) Nichtrechtsfähige Vereine als Mieter	31
dd) Familienrechtliche Gesamthandsgemeinschaften als Mieter	33
ee) Erbengemeinschaften als Mieter	34
II. Abgrenzung zu ähnlichen Erscheinungsformen	34
1. Mehrere erfüllbare getrennte Mietverhältnisse über dieselbe Sache (Parallelmiete)	34
a) Abgrenzung nach der Art der Gebrauchsbefugnis	35
b) Abgrenzung nach der inhaltlichen Ausgestaltung des Mietverhältnisses	36
aa) Rechtsgeschäftliche Begründung der Miete mehrerer	36
bb) Gesetzliche Begründung der Miete mehrerer	38
2. Doppelmiete	39
3. Teilmiete	39
4. Beteiligung weiterer Personen an dem Mietgebrauch eines Alleinmieters	40
5. Mehrere Mieter in einem Mehrfamilienhaus	41
B. Entstehung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter	41
I. Übersicht über die Entstehungsmöglichkeiten	41
II. Ursachen für die Vereinbarung der gemeinsamen Miete mehrerer	43
1. Rechtliche Aspekte	43
a) Vermieterseite	43
b) Mieterseite	44
c) Stellungnahme	48
2. Wirtschaftliche und gesellschaftliche Aspekte	49
a) Miete im Geschäftsleben	50
b) Wohnraummiete	51
aa) Eheleute als Mieter	51
bb) Nichteheliche Lebensgemeinschaften als Mieter	52
cc) Wohngemeinschaften als Mieter	55
2. Kapitel: Vertragliche Begründung von Mietverhältnissen mit Beteiligung mehrerer Mieter	57
A. Vertragsschluß	57
I. Einigung der Beteiligten	57
1. Grundlagen	57
2. Ablehnung des Vertragsschlusses durch einen Teil der vorgesehenen Mitmieter	59
3. Annahme eines Vertragsangebots durch mehr Mieter, als vom Vermieter angesprochen wurden	60
4. Ablehnung einzelner Mitmieter durch den Vermieter	61
II. Begründung von Wohnraummietverhältnissen durch Eheleute	61
1. Bedeutung des gemeinsamen Mietvertragsschlusses von Ehegatten	61
2. Erstreckung des Mietvertragsschlusses eines Ehegatten auch auf den anderen Ehepartner	63
a) Anwendbarkeit des § 1357 BGB	63
b) Generelle gegenseitige Vertretungsbefugnis der Ehegatten nach §§ 164 ff. BGB	65
III. Begründung von Wohnraummietverhältnissen durch nichteheliche Lebensgemeinschaften	65
1. Auswirkungen einer nicht offenbarten Ehelosigkeit der Mieter auf den Vertragsschluß	65
a) Dissens	66
b) Anfechtbarkeit	67
2. Erstreckung des Vertragsschlusses eines Lebenspartners auch auf den anderen	69
IV. Probleme des formularmäßigen und schriftlichen Vertragsschlusses	70
1. Formularmäßige Einbeziehung Dritter in den Vertrag	70
2. Bedeutung von Vertragsformularen, die in ihrem Text eine Personenmehrheit als Mieter benennen, jedoch nur von einer Person unterzeichnet sind	71
3. Bedeutung von Vertragswerken, die in ihrem Eingangstext nur einen Mieter nennen, aber von einer Personenmehrheit unterzeichnet sind	73
B. Unwirksamkeitsgründe	76
I. Auswirkung der Nichtigkeit einzelner Willenserklärungen auf den Vertragsschluß mit mehreren Mitmietern	76
II. Einzelfragen	78
1. Fehlende Geschäftsfähigkeit eines von mehreren Mitmietern	78
2. Nichteinhaltung der Schriftform durch alle Mitmieter	79
3. Anfechtung	81
a) Anfechtung durch einen der mehreren Mitmieter	81
b) Anfechtung durch den Vermieter	81
3. Kapitel: Das Innenverhältnis mehrerer Mitmieter	84
A. Das Innenverhältnis von durch gemeinsamen Mietvertragsschluß entstandenen Mietermehrheiten	84
I. Mietermehrheiten, die nicht durch eherechtliche Beziehungen miteinander verbunden sind	85
1. Bestehen einer Bruchteilsgemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft	85
a) Gemeinschaftliche Berechtigung, die sowohl Objekt einer Bruchteils- wie auch einer Gesamthandsgemeinschaft sein kann	86
aa) Der Besitz an der Mietsache	86
bb) Die Beteiligung an dem Mietverhältnis	86
cc) Die Rechte aus dem Mietverhältnis	87
aaa) Gemeinschaftliche Berechtigung	87
bbb) Grundsätzliche Bedenken gegen die Möglichkeit einer Bruchteilsgemeinschaft	88
dd) Zwischenergebnis	90
b) Gemeinsamer Zweck	90
c) Rechtsbindungswille	93
d) Ergebnis	96
2. Folgerungen aus der Einordnung des Innenverhältnisses der Mitmieter als BGB-Gesellschaft	96
a) Geschäftsführung	97
b) Grundlagengeschäfte	98
aa) Änderung und Aufgabe des Zwecks der Gesellschaft	98
bb) Erhöhung der Beitragspflicht bei Mieterhöhungen	99
aaa) Mieterhöhung aufgrund von Staffelmietvereinbarungen und Mietanpassungsklauseln	99
bbb) Mieterhöhung nach § 2 MHG	100
ccc) Mieterhöhungen nach §§ 3–7 MHG sowie nach § 10 WoBindG	101
cc) Wechsel in der personellen Zusammensetzung der Mitmieterschaft unter Berücksichtigung der Innenbeziehung der Mitmieter	102
aaa) Aufnahme neuer Mitmieter	102
bbb) Ausscheiden eines Mitmieters	102
ccc) Ausschuß eines Mitmieters	104
c) Beendigung der Mietergesellschaft	105
aa) Unmöglichwerden oder Erreichen des gemeinsamen Zwecks	105
bb) Kündigung nach § 723 BGB	106
aaa) Tatbestand	107
bbb) Auseinandersetzung	109
(1) Teilung in Natur (§ 752 BGB)	110
(2) Verkauf an Dritte (§§ 754, 753 I 1 BGB)	111
(3) Versteigerung unter den Mitmietern (§ 753 I 2 BGB)	112
(4) Auseinandersetzung durch Kündigung des Mietverhältnisses	114
(5) Auseinandersetzung bei befristeten Mietverhältnissen	116
ccc) Sicherung des Bestandes von Wohnungsmietverhältnissen	117
(1) Analoge Anwendung der HausratsVO	118
(2) Richterliche Gestaltung des Innenverhältnisses	120
(3) Eigene Vorstellungen	121
(4) Notwendigkeit gesetzgeberischen Tätigwerdens	123
cc) Weitere Beendigungsgründe	124
II. Miteinander verheiratete Mitmieter	124
1. Rechtsnatur des Innenverhältnisses	124
2. Auflösung des Innenverhältnisses gemeinsam mietender Eheleute und deren Auseinandersetzung	128
a) Beendigung familienrechtlich geprägter Mietergesellschaften vor der Scheidung	128
aa) Aufkündigung der Mietergesellschaft durch einen der Ehepartner	129
aaa) Bestehende eheliche Lebensgemeinschaft	129
bbb) Getrenntleben	129
(1) Ehewohnung	130
(2) Haushaltsgegenstände	131
(3) Andere Gegenstände	132
bb) Sonstige Auflösungsgründe	133
b) Beendigung familienrechtlich geprägter Mietergesellschaften nach der Scheidung	133
aa) Miete der Ehewohnung	133
bb) Miete sonstiger Gegenstände	134
3. Besonderheiten des Innenverhältnisses mitmietender Eheleute, zwischen denen eine Gütergemeinschaft besteht	135
B. Das Innenverhältnis von gesetzlich begründeten Mietermehrheiten	137
I. Das Innenverhältnis von durch Gesamtrechtsnachfolge begründeten Mietermehrheiten (§ 1922 I BGB)	137
II. Das Innenverhältnis von durch Sonderrechtsnachfolge nach § 569 a II 1 BGB begründeten Mietermehrheiten	140
4. Kapitel: Das Außenverhältnis zwischen Mitmietern und dem Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses	142
A. Mitmieter als Gläubiger	142
I. Materielle Rechtsnatur der Gläubigerstellung	142
1. Unanwendbarkeit des § 420 BGB infolge Gesamthandsbindung der Forderungen der Mitmieter	142
a) Grundlagen	142
b) Einzelheiten zu Begründung und Umfang der Gesamthandsbindung von Ansprüchen der Mitmieter	143
2. Zur Anwendbarkeit des § 432 BGB	146
a) Ausschluß des § 428 BGB infolge gemeinschaftlicher Empfangszuständigkeit der Mitmieter	146
b) Fehlen von Einzelforderungsberechtigung i.S.d. § 432 BGB	147
c) Abwicklung der Leistungen des Vermieters	149
II. Prozessuale Geltendmachung der gemeinsamen Rechte der Mitmieter	150
B. Mitmieter als Schuldner	151
I. Haftung für primäre Verbindlichkeiten	151
1. Grundsatz: Gesamtschuldnerische Haftung	151
2. Einzelheiten	151
a) Haftung des gesamthänderisch gebundenen Vermögens von Mitmietern	151
b) Haftung für Handlungsverbindlichkeiten	152
c) Haftung für den Anspruch aus § 2 MHG	155
aa) Haftungsform	155
bb) Geltendmachung des Mieterhöhungsanspruchs durch den Vermieter	158
cc) Prozessuale Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens	160
d) Haftung für den Anspruch aus § 561 II 1 BGB	161
II. Haftung für sekundäre Verbindlichkeiten	162
1. Anwendbarkeit des § 31 BGB	163
2. Anwendbarkeit des § 278 BGB	163
3. Gesamtschuldnerische Haftung aufgrund des Inhalts des gemeinschaftlichen Mietverhältnisses	164
III. Haftung eines Mitmieters nach seinem Auszug	167
C. Abgabe rechtserheblicher Erklärungen	170
I. Notwendigkeit der Beteiligung sämtlicher Mitmieter an Abgabe und Empfang von Erklärungen	171
1. Erklärungen der Mitmieter	171
a) Erklärungen, die das Mietverhältnis insgesamt betreffen	171
aa) Allgemeiner Grundsatz	171
bb) Erklärungen zur Vereinbarung einer Inhaltsänderung im Mietverhältnis	172
cc) Erklärungen, die eine Verfügung über ein gemeinsames Recht der Mieter enthalten	173
dd) Geltendmachung gemeinsamer Forderungen	174
ee) Erklärungen, deren Abgabe Gegenstand einer Gesamtschuld ist	174
b) Erklärungen, die nur die individuelle gesamtschuldnerische Haftung der Mitmieter betreffen	174
2. Erklärungen des Vermieters	175
a) Erklärungen, die das Mietverhältnis insgesamt betreffen	175
aa) Erklärungen zur Vereinbarung einer Inhaltsänderung des Mietverhältnisses	176
bb) Erklärungen, die der Erfüllung eines gemeinschaftlichen Anspruchs der Mitmieter dienen sowie Aufrechnung gegen einen solchen Anspruch	176
cc) Erklärungen, die an ‚den Mieter‘ als der dem Vermieter gegenüberstehenden Partei des Mietverhältnisses abzugeben sind	177
b) Erklärungen, die die gesamtschuldnerische Haftung einzelner Mitmieter betreffen	179
c) Widerspruch nach § 560 S. 1 BGB	180
II. Abwicklung von Erklärungen, die von oder gegenüber allen Mitmietern abgegeben werden müssen	181
1. Grundlagen	181
a) Eigene Erklärungen der Mitmieter	181
b) Erklärungen an die Mitmieter	182
2. Zurechnung von Erklärungen, die einzelne Mitmieter empfangen oder abgegeben haben, an die Gesamtheit der Mitmieter	185
a) Erklärungszurechnung durch selbständig auf Mieterseite begründete Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse	185
aa) Rechtsgeschäftlich begründete Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse	185
bb) Gesetzliche Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse	187
aaa) Anwendung des Rechtsgedankens des § 125 II 3 HGB	188
bbb) Eherechtliche Sondervorschriften	189
ccc) Erbrechtliche Sondervorschriften	190
b) Erklärungszurechnung aufgrund mietvertraglicher Vereinbarung mit dem Vermieter	192
aa) Grundsätzliche Gestaltungsmöglichkeiten	192
bb) Formularmäßige Gestaltungen	194
aaa) Bevollmächtigungsklauseln	194
(1) Abgabevollmachten	194
(2) Empfangsvollmachten	200
(3) Dauer und Widerruflichkeit von Bevollmächtigungen	205
bbb) Weitere Zurechnungsklauseln	206
(1) Gegenseitige Zurechnung von Aktiv-Erklärungen	207
(2) Gegenseitige Zurechnung von Passiv-Erklärungen	209
ccc) Zusammenfassender Überblick über die Wirksamkeit von Formularklauseln zur Erklärungszurechnung	211
D. Auswirkung anderer Tatsachen als (Willens-)Erklärungen, wenn sie nur in Person einzelner von mehreren Mitmietern vorliegen	212
5. Kapitel: Personenwechsel im Mietverhältnis mit Beteiligung mehrerer Mieter	217
A. Personenwechsel kraft Rechtsgeschäfts	217
I. Mitwirkungserfordernisse und Gestaltungsmöglichkeiten	217
II. Besonderheiten infolge gesellschaftsrechtlicher An- und Abwachsung	219
III. Einzelfragen	222
1. Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Personenwechsel in geschäftsbezogenen Mietverhältnissen	222
2. Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Personenwechsel in Wohnraummietverhältnissen	223
3. Anspruch des Vermieters gegen den nach Mietvertragsschluß in die Wohnung aufgenommenen Ehegatten, mit in das Mietverhältnis einzutreten	229
4. Geltung des Schriftformgebots des § 566 BGB bei Personenwechseln	230
B. Personenwechsel kraft Gesetzes	234
I. Personenwechsel durch erbrechtliche Gesamtrechtsnachfolge	234
1. Rechtsnachfolge nach einem Alleinmieter	234
2. Rechtsnachfolge nach einem Mitmieter	235
a) Auswirkungen des Erbfalls auf das bestehende Mietverhältnis	235
b) Auswirkungen des Erbfalls auf ein bestehendes gesellschaftsrechtliches Innenverhältnis	236
aa) Abwicklung der Gesellschaft	236
bb) Fortsetzung der Gesellschaft	237
aaa) Fortsetzung mit den Erben	237
bbb) Fortsetzung ohne die Erben	238
II. Personenwechsel durch mietrechtliche Sonderrechtsnachfolge	240
1. Die Bedeutung des § 569 b BGB	240
2. Die Bedeutung des § 569 a BGB	241
3. Anwendbarkeit der mietrechtlichen Sonderrechtsnachfolge auf Mietverhältnisse nichtehelicher Lebensgemeinschaften	244
III. Annex: Eintritt einer fortgesetzten Gütergemeinschaft	248
6. Kapitel: Beendigung des Mietverhältnisses mit Beteiligung mehrerer Mieter	250
A. Beendigungsgründe	250
I. Kündigung	250
1. Notwendigkeit einheitlicher Kündigung des gesamten Mietverhältnisses	250
2. Notwendigkeit der Beteiligung sämtlicher Mitmieter an der Kündigung	252
3. Kündigungsgründe in Person nur einzelner von mehreren Mietern	255
a) Allgemeine Überlegungen	255
b) Die einzelnen in Betracht kommenden Kündigungsgründe	258
aa) § 544 BGB – Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung	258
bb) §§ 553, 554 a und 565, 564 b II 1 Nr. 1 BGB – Verhaltensbedingte Kündigung	259
cc) § 554 BGB – Kündigung wegen Zahlungsverzuges	259
dd) §§ 564 b I, 565 c BGB – Kündigung einer Werkmietwohnung bei Beendigung des Dienstverhältnisses	260
ee) § 569 BGB – Kündigung bei Tod eines Mieters	261
ff) § 570 BGB – Kündigung wegen Versetzung eines Mieters	265
gg) § 19 KO – Kündigung bei Konkurs eines Mieters	265
hh) § 51 II VerglO – Kündigung im Vergleichsverfahren des Mieters	269
ii) § 569 a V BGB – Kündigung wegen eines wichtigen Grundes in der Person des eingetretenen Sonderrechtsnachfolgers	270
c) Vereinbarungen über die Zurechnung von Kündigungsgründen	274
4. Interne Realisierung einer den Mitmietern gemeinschaftlich zustehenden Kündigungsbefugnis	275
a) BGB-Gesellschaft	275
b) Erbengemeinschaft	278
c) Gütergemeinschaft	279
5. Anspruch eines Mitmieters auf Neuabschluß eines Mietvertrages, wenn er selbst nicht zur Kündigung Anlaß gegeben hat	280
6. Kündigungswiderspruch	281
II. Sonstige Beendigungstatbestände	285
1. Weitere Fälle gewillkürter Beendigung des Mietverhältnisses	285
2. Mieterseitiger Erwerb des Eigentums an der Mietsache	287
B. Rechtsfolgen der Beendigung des Mietverhältnisses	288
I. Rückgabeanspruch nach § 556 I BGB	288
1. Haftungsform	288
2. Haftung nach Auszug	290
3. Vollstreckung des Rückgabeanspruchs	292
II. Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 557 I 1 BGB	294
III. Schadenersatzansprüche nach §§ 19 S. 3 KO und 52 I 1 VerglO	295
Schlußbetrachtung	297
Literaturverzeichnis	304

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